الحاجة لتقييم الأصول
أهمية التقييم
ينظم الأسواق
التمويل والقروض البنكية
المسؤولية.
تعريف التقييم.
فروع التقييم.
أساليب التقييم
1. التقييم – الحاجة لتقييم الأصول ([1])
التقييم ضرورة اقتصادية وقانونية منذ بدء البشرية فالتبادل يقتضي بالضرورة تقييم أو تثمين الأشياء ووضع لها قيمة ليسهل تبادلها، مع عصر الصناعة بدأت تتعقد عمليات التبادل مع توسع التجارة الدولية وبروز الشركات متعددة الجنسيات ومع توالي الأزمات الاقتصادية أصبحت منظمات الأعمال بحاجة إلى مزيد من الإفصاح والشفافية ذلك أن حملة الأسهم ([2]) والمستثمرين لم يعودوا قادرين على متابعة أموالهم وكيف تستثمر بطريقة مباشرة بعد أن أصبح يفصلهم عنها (أموالهم) المحيطات وآلاف الأميال.
2. التقييم: أهمية التقييم
يجد التقييم أهميته في سوق التمويل ([3]) والإقراض والرهن العقاري، فمؤسسات الإقراض والتمويل تعتمد بشكل أساسي على تقارير التقييم، فهو يوضح القيمة والمخاطر ويساعد على تجنب عمليات الغش والاحتيال، يصعب انتعاش عمليات التمويل دون تقارير تقييم تبنى على أساسها خطط التمويل وشروطه وتحديد الضمانات التي تحفظ حقوق المؤسسة المالية والمقرضين، ويساعدهم على بناء استراتيجيات استثمارية محسوبة المخاطر.
3. التقييم ينظم الأسواق
التقييم – ظهرت الحاجة لبيوت خبرة مهنية لها ميثاق شرف ومعايير أخلاقية، وتكون أكثر حيادا وموضوعية تعتمد في أحكامها على العلم والفن والخبرة عبر عدد من القواعد والشروط المنطقية، لتساهم في تنظيم الأسواق ([4]) وجعلها أكثر شفافية، وزيادة الثقة فيها من المتعاملين وحملة الأسهم والمستثمرين وأصحاب المصالح.
وزاد الاهتمام بمهنة التقييم بعد أزمة الكساد الكبير 1929م. حيث انخفض التبادل التجاري بين الدول ما بين 60% والثلثين. تعتبر أسوأ أزمة اقتصادية يشهدها العالم على الاطلاق.
ومؤخرا زاد الحديث عن التقييم بعد الأزمة المالية وسقوط أكبر بنك يعمل في مجال رهن عقاري في العالم ليمان براذرز عام 2008، كما أن قضية المحتال برنارد مادوف الذي احتال بمبالغ تتجاوز 110 مليار دولار، ويعتبر أكبر محتال في تاريخ الولايات المتحدة الأمريكية، حكم عليه 150 عام سجن وهو أعلى عدد سنوات ممكن أن يحكم به في أمريكا، هذه الأحداث هزت الأسواق العالمية، وهزت ثقة المتعاملين في منظمات الاقراض المالية وخبراء الاستثمار، وأدى إلى مزيد من الاهتمام بالتقييم لحفظ الحقوق وضمان العدالة لجميع أطراف العملية.
4. التقييم والتمويل والقروض البنكية
البنوك ([5]) ومنظمات المال والاقراض تعتبر التقييم ركيزة أساسية في عملياتها التمويلية وقروضها، دون تحديد قيمة للأشياء، لا يمكن بناء معاملات مالية عليها، والتقييم يقدم حلولا متنوعة موثوقة ويمكن فحصها وقياسها والرقابة عليها والتأكد من منطقية القيمة الصادرة في تقرير تقييم الأصل.
5. التقييم والمسؤولية.
وجود معايير دولية متفق عليها، ينقل مسؤولية التقييم من الاحتكام ضمير والدوافع الشخصية للمقيّم([6]) فقبل وجود المعايير الدولية كان يعتمد في عمليات التقييم على الوسطاء والمسوقين دون وجود قواعد تشرح وتبرر القيمة التي قيموا بها الأصل محل التقييم، تعتمد النتيجة على الثقة الشخصية وضمير المقيّم فلا يوجد قواعد يمكن الاحتكام إليها، في عام 1981 تم تأسيس مجلس معايير التقييم الدولية (IVSC) في الولايات المتحدة الأمريكية ومقرها لندن كهيئة مستقلة غير ربحية هدفها وضع معايير تقييم وقواعد تحدد مسؤولية أطراف عملية التقييم.
6. التقييم: ما هو التقييم؟
التقييم تعرّفه معايير التقييم الدولية IVS في أصدراها الأخير 2020.
يقصـد بالتقييـم
عمليـة أو إجـراء تحديـد وتقديـر قيمـة الأصل أو الالتزام مـن خـلال تطبيـق معاييـر التقييـم الدولية.
يبدو التعريف عاما بحيث يستوعب جميع فروع التقييم المختلفة ولم يحدد مهنة محددة من مهن التقييم المتعددة، والتعريف هنا يعرف ما هو التقييم بغض النظر عن فرع التقييم، ويشترط بعمومية الامتثال لكافة المعايير الواردة في كتاب المعايير دون التركز على معايير محددة لأهميتها، بل جعل جميع المعايير بنفس الأهمية: معايير التقييم الدولية 2020 IVS.
التقييم في الكتاب الأحمر معايير التقييم العالمية للمعهد الملكي البريطاني للمساحين القانونيين 2020
يعرّف التقييم برأي عن قيمة أصل أو التزام على أساس محدد في تاريخ محدد،
وما لم يتم الاتفاق على قيود في شروط التعاقد، يتم تقديم ذلك بعد المعاينة
وأي بحوث واستقصاءات واستفسارات أخرى مناسبة مع مراعاة طبيعة الأصل والغرض من التقييم.” (تعر20) .
الكتاب الأحمر ([7]) أكثر تحديدا وأكثر انتقائية في تضمن التعريف بعض المعايير التي يرى أن لها الأولوية في اهتمام المقيم فاشترط المعاينة البصرية والبحوث السوقية الميدانية سواء الإحصائية او الاستفسارات الشفوية من أصحاب الخبرة كالوسطاء والمسوقين والمطورين، كما شدد التعريف على أساس القيمة وتاريخ محدد للتقييم، وطبيعة الأصل والغرض، وهي أمور حاسمة في تقدير قيمة الأصل.
في التقييم العقاري نوع الأصل واستخدامه وأساس القيمة والغرض من تقييم الأصل. تقود عملية التقييم وتحدد نطاقه وخطط تنفيذه. فتختلف القيمة باختلاف الغرض. في التأمين على العقار لا يشمل الأرض بل يقتصر التقييم على المباني والآلات والمعدات، الأرض لا تتلف. تختلف القيمة لأن التقييم سيكون فقط تقييما للمباني دون الأرض.
وأيضا اذا كان الغرض من التقييم البيع القسري فإن لهذا الغرض أثر كبير على القيمة، فالبيع القسري يستغرق وقتا طويلا، ما يحد من رغبة المشترين اللذين يستطيعون الحصول على عقار مشابه في فترة وجيزة، فشراء العقارات التي تباع بالقسر تعرض القيمة لمخاطر كبيرة.
التقييم في الوضع الحالي في ظل رؤية السعودية 2030
يعتبر تقييم الأصول المالية أو العقارية أو الأصول الحقيقية من أهم مقتضيات رؤية السعودية 2030. وما تهدف إليه من خطط تنموية مستدامة، والتي تتطلب جلب الاستثمارات والكفاءات الأجنبية، وهي شركات متعددة الجنسيات تعتمد في أعمالها واستثماراتها ومراقبة أموالها على تقارير التقييم المتنوعة مثل تقييم الأصول المالية فنسمع ونقرأ دوما تصنيفات أشهر وكالات التصنيف الائتماني مثل ستاندرد آند بورز، فيتش، موديز ، والتقييم بكافة أنواعه مهم جدا لتوقع المخاطر وتقليل أثارها، والتقييم أيضا هام جدا في فصل المنازعات القضائية.
التقييم العقاري: المعاينة الميدانية لـ الأصول العقارية
7. التقييم: فروع التقييم
للتقييم عدة فروع تم اعتماد أربعة منها في السعودية بفضل جهود الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين الحثيثة في تطوير مهنة التقييم وتوسيع تطبيقاتها في مجالات أخرى مثل تقييم الأصول غير الملموسة، والمعادن النفيسة.
فروع التقييم المعتمدة بشكل رسمي في السعودية حتى الآن أربعة فروع هي:
8. التقييم: أساليب التقييم
وضعت معايير التقييم الدولية قواعدا وشروطا كي يكون تقرير التقييم ممتثلا لمعايير التقييم الدولية، وبالتالي الاعتراف بتقرير التقييم كوثيقة يعتد بها في الأسواق والتبادل التجاري والنزاعات القضائية …ألخ، ومن أهم المعايير في تقارير التقييم هو الجانب العملي والمهني من التقرير كيفية الوصول للقيمة، ويجب أن تكون عملية الحساب موضوعية ومنطقية واضحة وشفافة وتمتثل للمعايير ويسهل فهمها. ومن أجل ذلك وضعت المعايير عدد من أساليب التقييم بعضها تنقسم لعدة طرق:
9. التقييم: أسلوب السوق (البيوع المقارنة)
وفقا لتعريف معايير التقييم الدولية 2020 “أسلوب السوق يقدم مؤشرا على القيمة من خلال مقارنة الأصل مع أصول مطابقة أو مقارنة (مشابهة) تتوفر عنها معلومات سعرية” ويسمى أسلوب السوق أيضا بالبيوع المقارنة.
طريقة المقارنة: مقارنة الأصل محل التقييم مع أصول مشابه تم عليها مؤخرا عمليات بيع حقيقة. يقوم المقيم بالمقارنة وتحديد المميزات والعيوب التي يمكن من خلالها عمل تسويات لهذه الفوارق للوصول للقيمة الملائمة للأصل محل التقييم، وهذا قد نسميها المقارنة الأصيلة.
الطريقة الإرشادية للمقارنة: إن لم يجد المقيم بيوع نافذة لأصول مشابهة تم عليه عملية بيع قريبة، يمكن للمقيم جمع معلومات سوقية إرشادية عن العقار والمخطط والحي وأراء خبراء والأصول المعروضة للبيع وقيمة العروض، وعمل دراسات واحصائيات ملائمة تقود للقيمة السوقية للأصل محل التقييم.
التقييم: أسلوب التكلفة.
تعرف معايير التقييم الدولية أسلوب التكلفة بأنه ” يقدم أسلوب التكلفة مؤشرا للقيمة باستخدام المبدأ الاقتصادي الذي ينص على أن المشتري لن يدفع لأصل ما أكثر من تكلفة الحصول على أصل ذي منفعة مماثلة سواء عن طريق الشراء أو البناء مالم تكن هناك عوامل متعلقة بالوقت، أو الإزعاج، أو المخاطر، أو أي عوامل أخرى متعلقة”. ([8])
وتتم التكلفة بعدة طرق منها:
تكلفة الإحلال… ” طريقة الوصول إلى القيمة عن طريق حساب تكلفة أصل مماثل”
والطريقة الأخرى
طريقة إعادة الإنتاج: ” طريقة الوصول إلى القيمة عن طريق حساب تكلفة إعادة إنتاج نسخة طبق الأصل من خلال إضافة القيم المنفصلة للأجزاء المكونة له” ([9])
طريقة الجمع: ” وهي طريقة تحسب قيمة الأصل من خلال إضافة القيم المنفصلة للأجزاء المكونة له”([10])
التقييم: أسلوب الدخل([11])
تتنوع طرق أساليب الدخل والمتعارف عليه في أسلوب الدخل خصم التدفقات النقدية المستقبلية الى القيمة الحالية واحدة. ومن طرق أسلوب الدخل: التدفقات النقدية المخصومة، وطريقة الاستثمار، وطريقة القيمة المتبقية (طريقة المطور).
استعرضنا في هذه المقالة مفهوم التقييم بشكل عام دون ربطه بفرع معين من فروع التقييم، وسنتحدث في مقالات قادمة أكثر تفصيلا عن فروع التقييم المختلفة وعلى وجه الخصوص التقييم العقاري وتقييم الآلات والمعدات.
التقييم العقاري: المعاينة الميدانية لـ الأصول العقارية
جمل سعود بن شري
المدير العام ومدير التقييم
شركة قياس القيمة للتقييم العقاري
([1]) الأصول: “الأصل هو مورد ذو قيمة اقتصادية يملكه الفرد أو الشركة أو البلد أو ويتحكم فيه مع توقع أن يوفر فائدة في المستقبل.”
([2])السهم: النصيب الذي يشترك به المساهم في الشركة …. ويتمثل في صَكٍّ يعطى للمساهم، يكون وسيلة في إثبات حقوقه في الشركة
([3]) التمويل: تمويل تعني توفير الاعتمادات المالية للأعمال أو للمشتريات الفردية الضخمة (مثل السيارات والمساكن). ويكبيديا
([4])الأسواق: هو المكان او الآلية التي يتم بها تبادل السلع والخدمات بين المشترين والبائعين. (كاتب المقالة)
([5]) شركات تتاجر بالنقد، وهي وسيط بين المقرض والمقترض.
([6]) المقيّم: “هو فرد أو مجموعة من الأفراد أو منشأة تمتلك المؤهلات والقدرة والخبرة اللازمة لتنفيذ التقييم بطريقة مختصة وموضوعية وغير متحيزة.” (معايير التقييم الدولية)
([7]) الكتاب الأحمر: هو كتاب معايير التقييم العالمية ٢٠٢٠ للمعهد الملكي للمساحين القانونيين RICS
([8] ) ) كتاب معايير التقييم الدولية 2020
([9] ) كتاب معايير التقييم الدولية 2020
([10] ) كتاب معايير التقييم الدولية 2020
([11]) أسلوب الدخل” يقدم مؤشرا على القيمة عن طريق تحويل التدفقات النقدية المستقبلية إلى قيمة حالية واحدة” (معايير التقييم الدولية 2020)
