التقييم العقاري: المعاينة الميدانية لـ الأصول العقارية
تقرير التقييم العقاري لـ الأصول العقارية يعتمد بشكل أساسي على المعاينة البصرية الميدانية وهي الجانب العملي والأهم في عملية التقييم العقاري لأنها مصدر جمع المعلومات الأولية والتي يجمعها المقيم أو المعاين من موقع العقار محل التقييم، فاذا كانت نوعان: معلومات ثانوية وهي التي تكون معلومات عن الأصول العقارية جاهز ومصنفة من جهة أخرى والمقيّم يحصل عليها جاهزة قد يستخدمها كما هي أو يجري عليها بعض التعديلات بما يحقق هدفه المهني من جمع المعلومات وتصنيفها وتحليلها.
النوع الثاني من المعلومات هي المعلومات الأولية: وهي المعلومات التي يتولى الباحث (المقيّم، المعاين) جمع المعلومات من مصادرها الأصيلة بنفسه ثم يقوم بتصنيفها وتحليلها ومعالجتها. وهي معلومات أصيلة وتكون أولية عند استخدامها أول مرة ثم من الممكن أن تصبح معلومات ثانوية بالنسبة لمستخدمين أخرين. والمعاينة هي جمع معلومات أولية وأصيلة بذل فيها المقيّم أو المعاين مجهودا كبيرا للحصول عليها. وأيضا يمكنه انتاج معلومات عن الأصول العقارية جدية ومفيدة لـ سوق العقار.
نجاح المعاينة
كما ذكرنا آنفا فإن المعاينة الميدانية للأصول العقارية محل التقييم أهم جزء في عملية التقييم فالوقوف على العقار ومعاينته وفحصه من الداخل والخارج وموقعه من الحي والمخطط والخدمات العامة والتحسينات العامة والشوارع والواجهات في الحي والتوزيع الديمغرافي والاجتماعي وأسلوب الحياة والقيم السائدة وسلوك المستهلك لها دور حاسم في تحديد الفوارق بين العقار محل التقييم والعقارات موضوع المقارنات والتسويات، وقيادة عملية التقييم العقاري إلى رأي منطقي وموضوعي وعادل من وجهة نظر المقيّم إذا امتثل في تقرير التقييم لجميع متطلبات معايير التقييم الدولية 2020 والواجب تطبيقها وفق لخصوصية كل عملية تقييم عقاري. ولضمان نجاح المعاينة وتحقيقها الغرض بكل مهنية واحتراف نقترح ثلاث مراحل لعملية المعاينة.
المرحلة الأولى: ما قبل المعاينة
في هذا المرحلة يتم التخطيط والتحضير لجولة معاينة احترافية مهنية عالية الجودة، ستحتاج إلى تنظيم عملية المعاينة بشكل دقيق واحترافي، من خلال الاطلاع الدقيق على الوثائق والمستندات للتأكد من صحتها ومطابقتها للواقع. فكثيرا ما نصادف بعض الأخطاء سواء في سندات الملكية أو رخص البناء أو الوثائق المختلفة، فقد تجد صك شرعي ينص على الواجهة شرقية وتتفاجأ على الطبيعة أن واجهته غربية. ومعايير التقييم الدولية 2020 تشدد على أهمية المعاينة.
جمع المعلومات التنظيمية والعمرانية واستخدامات العقار المتاحة، من مصادر متعددة من البلديات وكود البناء ونظام البناء. ونلفت الانتباه على أن المعاينة لا تقتصر على معاينة العقار محل التقييم، بل يجب أن تشمل معلومات ما قبل المعاينة على العقارات التي يمكن مقارنتها بالعقار محل التقييم، وتسجيل المعلومات عن العقارات المقارنة يكون بنفس دقة معاينة العقار محل التقييم، دون تماثل في المعلومات حول العقار محل التقييم والعقارات المقارنة يصعب عمل تسويات بين المميزات والفوارق الهندسية والتحسينات والموقع والواجهات وعمر العقار الافتراضي وجودة الحياة والتنمية المستدامة.
ويمكنك من خلال استخدام مؤشر العقار التابع لوزارة العدل، الحصول على مبيعات في نفس المخطط او في مخطط مجاور يمكن جمع معلومات عنها واختيار العقارات المناسبة للمقارنة. وعمل التسويات عليه واستخدامها كأدلة حقيقية على القيمة. أيضا من المعلومات الهامة قبل عملية المعاينة تحديد موقع العقار محل التقييم والعقارات موضوع المقارنة، وجمع معلومات السوق العقاري في الموقع خطط التطوير العقاري والتنمية المستدامة، صور الخرائط الرقمية للموقع والحي هامة جدا لمعرفة نظام البناء والاستدلال الدقيق على موقع العقار محل البحث، محل التقييم او المقارن.
بعد استكمال اجراءات ما قبل المعاينة تضع خطة المعاينة، توضح فيها كيف ستبدأ بالمعاينة مثلا من العقار محل العقار وموقعه ثم الى عقار مؤشر القيمة 1 (المقارنة) ثم مؤشر القيمة 2 ..الخ.
المرحلة الثانية: أثناء المعاينة
في هذه المرحلة يتم فيها الوقوف على العقار محل التقييم ثم العقارات المختارة كمؤشرات للقيمة يمكن أن تصلح للمقارنة مع الأصل محل التقييم، والمعلومات الميداني يمكن تقسيمها إلى أربع مهام:
- دراسة العقار محل التقييم والعقارات مؤشرات القيمة وتسجيل جميع المميزات والموصفات الإنشائية والتحسينات الخارجية والداخلية والواجهات وفق متطلبات معايير التقييم الدولية 2020 والصادرة عن الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين (تقييم)
- دراسة الشوارع ومربعات الحي والخدمات ووسائل الترفيه المتوقر ونشاط السوق وكثافة الاقبال عليه سواء من المطورين العقاريين أو المستثمرين العقاريين والمستوى الاجتماعية والديمغرافي ومستوى التعليم ومعدلات الدخل وأهم نشاطات السوق العقاري.
- الاستفسار المباشر من أصحاب الخبرة ومكاتب الوساطة والتسويق العقاري والمطورين العقاريين عن أسعار العقار ورؤيتهم لمستقبل الحي وفقا للاستخدام الغالب فيه
- التصوير الفوتوغرافي، لا يأخذ معظم المقيمين والمعاينين التصوير الفوتوغرافي على محمل الجد وكأنه تحصيل حاصل أو عمل ثانوي تفرضها عليه متطلبات المعايير فقط. ولكن التصوير وزوايا التقاطها وجودتها وحرفيتها، معلومات حيّة تستحق الاهتمام والحرص على التدرب على استخدامات الكاميرا وأفضل الأوقات لالتقاطها، فضلا عن أن الصور معلومات حية للتفاصيل، وأيضا عندما تكون جميلة تعط رونقا ولمسة احترافية سواء لـ تقرير المعاينة، أو تقرير التقييم.
مرحلة الثالثة: ما بعد المعاينة
يقوم المقيم أو المعاين المكلف بمهمة المعاينة الميدانية للعقار محل التقييم والعقارات المقارنة (مؤشر القيمة) بعد القيام بالمعاينة الميدانية البصرية، يقوم بكتابة تقرير المعاينة مكتمل المعلومات بأنواعها، الجغرافية، الإنشائية، التنظيمية، الديمغرافية، الاجتماعية، وجودة الحياة. ودراسة الجوانب الاقتصادية والاستثمارية والتجارية ومعدلات متوسط أسعار العقارات، ومتوسط أسعار الأراضي، ومعدلات الايجار السكني والتجاري، وكل تفاصيل السوق العقاري في الحي قدر الإمكان. ثم يسلم تقريره للمقيم لاستكمال اعدادات تقرير التقييم وفق معايير التقييم الدولي.
مقيم عقاري معتمد
جمل سعود بن شري
عضو الهيئة السعودية للمقيمين المعتمدين
المدير العام ومدير إدارة التقييم
شركة قياس القيمة للتقييم العقاري
1/6/2021
