تقييم عقاري: دراسة الجدوى الاقتصادية في قطاع العقار
تعني جمع المعلومات القانونية والتنظيمية، الفنية، المالية، السوقية، الديمغرافية والاجتماعية وتصنيفها وتحليله ومعالجتها، للوصول إلى رأي حول القيمة الاستثمارية من حيث التنفيذ أو صرف النظر. في إطار معايير التقييم العقاري الدولية.
1.الشروط التنظيمية والقانونية
تقييم المشروع في ظل الأنظمة وما تفرضه من قيود واشتراطات وتأثير ذلك على نجاح المشروع وعلى تكاليفه وعلى ربحية المشروع وسهولة تنفيذه.
2.الدراسة الفنية
لتقدير القيمة الاستثمارية للمشروع ما هو المنتج العقاري للمشروع، وهل هو منتج عقاري جديد أم أن الفكرة موجودة في السوق، على سبيل المثال، إذا كان منتج جديد كم من الوقت يحتاج لإنجازه وما تكلفة ذلك، وما هو مستوى المنافسة على المنتج في منطقة العقار، وهل هناك مشاريع تحت التنفيذ منافسة، ما هي نقاط القوة للمشروع ونقاط ضعفه وما هي الميزة التنافسية للمشروع. ما هي المواد والعمليات واللوجستية وكلفتها على المشروع. ومدى تعقيدات الإجراءات وسهولتها.
3.الملاءة المالية
سنركز في هذا الجانب على الموارد المالية للمشروع، كم يحتاج المشروع لدراسات المبدئية للمشروع، وما حجم الأموال التي يحتاجها المشروع من مرحلة التأسيس حتى بداية التشغيل، وما هي مصادر الأموال، وهل هي أموال نقدية، أم قروض، أم مزيج منهما. دراسة السوق والتنبؤ بهيكلة سعر المنتج وحجم المبيعات المتوقع للمنتج العقاري والفترة الزمنية التي يُسترد فيها رأس المال وسداد أصل القروض وكلفتها. وتحديد المعدل العائد على رأس المال.
4.دراسة السوق
في هذا البحث نتناول السوق العقاري الذي سيطلق فيه المشروع العقاري محل الدراسة، من حيث حجم السوق ومعدل الفائدة للنشاطات المشابه والمؤشرات العقارية، ومنهم المنافسين والمنافسين المحتملين وما هي البدائل للمستهلكين وما يميزها، ومعرفة الجمهور المستهدف وعادته وسلوكه الشرائية ومعدل الدخل في الحي والمستوى الثقافي والاجتماعي، مع دراسات للوضع الاقتصادي الكلي والجزئي.
5.الدراسة الاجتماعية والبيئية
تركز الدراسة الاجتماعية والبيئة على تحديد القيم التي سيضيفها المشروع للمجتمع مثل فرص العمل والتحسينات البصرية والبيئة على منطقة أو حي العقار، وأنه ملائم للتنظيم الاجتماعي والبيئي وأنه له قيمة مضافة للمنطقة أو الحي.
6. دراسة المخاطر
تحديد المخاطر المحتملة للمشروع مثل، تغيير التشريعات والاشتراطات، او تغير سعر الفائدة والتضخم.
7.مصادر المعلومات
- الهيئة العامة للإحصاء.
- مؤشرات العقار – وزارة العدل.
- المؤشرات العقارية – وزارة الإسكان.
- البنك المركز السعودي – وزارة المالية.
- خبراء السوق العقاري من وسطاء ومسوقين ومطورين مستثمرين.
- التقارير الاقتصادية في الصحف والمجلات.